Kiedy planujesz zakup własnego mieszkania
2010-05-12
Po kredyt hipoteczny sięgamy, gdy planujemy zakup własnej nieruchomości, ewentualnie budowę domu. Najczęściej mamy już wyszukane wymarzone mieszkanie, na które staramy się dostać kredyt. Podjęcie decyzji o kredycie oznacza zmiany w naszym domowym budżecie przez najbliższe 10, 15, a czasem nawet 30 lat.
Dlatego wcześniej warto wyjaśnić wszystkie wątpliwości związane z kredytem. Jak wylicza się zdolność kredytową? Czy można ją w jakiś sposób podwyższyć? Na jakie parametry kredytu należy zwracać szczególną uwagę?
- Zdolność kredytowa: jak bardzo może się różnić wyliczenie zdolności z kilku różnych banków? Z czego te różnice wynikają?
W jednym z banków możemy nie mieć żadnej zdolności kredytowej, a inny chętnie pożyczy nam nawet na całe mieszkanie. Te różnice wynikają głównie ze sposobu, w jaki banki obliczają kwotę, którą będziemy w stanie przeznaczać co miesiąc na spłatę kredytu. Zależy ona od założeń co do środków, jakie muszą zostać w naszym comiesięcznym budżecie po opłaceniu raty, na tak zwane życie. Niektóre z banków podchodzą do tych wyliczeń bardzo restrykcyjnie – stąd sytuacje bardzo małej lub żadnej zdolności kredytowej.
Banki zwykle określają następujące elementy zdolności kredytowej:
- Minimalna kwota, jaką miesięcznie wydajemy na mieszkanie, jedzenie oraz inne niezbędne rzeczy. Te kwoty mogą się różnić w zależności od miejscowości, np. inne będą dla mieszkańców Warszawy, a inne dla mieszkańców małych miast czy wsi. Dodatkowo, jeśli posiadamy samochód, przyjmowana jest także określona minimalna kwota na jego utrzymanie.
- Raty wszystkich innych posiadanych kredytów są odejmowane od naszych dochodów i pomniejszają zdolność kredytową (Uwaga: dzieje się tak również jeśli poręczyliśmy komuś kredyt).
- Karty kredytowe oraz limity w rachunku są przez banki przyjmowane jako miesięczne obciążenia. Czasem są tak traktowane, nawet jeśli na karcie ani na rachunku nie ma zadłużenia.
- Jeśli płacimy jakieś składki ubezpieczeń, alimenty, mamy inne stałe wydatki - one również pomniejszą naszą zdolności kredytową.
- Jeśli posiadamy pożyczkę pracowniczą i zostanie ona wykazana na zaświadczeniu o zarobkach – również zostanie policzona jako obciążenie.
Każdy z powyższych elementów może być inaczej wyliczony w danym banku. Dla przykładu - jeden bank uważa, że osoba samotna może minimalnie wydawać na miesięczne utrzymanie 1 200 zł, a inny, że jest w stanie utrzymać się już za 500 zł. Oczywiście jeśli oświadczymy, że wydajemy na życie miesięcznie 2 tys. zł, to zawsze zostanie przyjęta do obliczeń właśnie taka kwota, niezależnie od obowiązującego w danym banku minimum.
Banki różnią się między sobą także możliwym poziomem obciążenia naszego miesięcznego dochodu wszystkimi zobowiązaniami kredytowymi. W zależności od banku akceptowalne poziomy obciążenia mogą się znacząco różnić.
- Co zrobić, by uzyskać jak najwyższą zdolność kredytową?
Przede wszystkim należy odwiedzić wiele banków, nie ograniczać się do tego, w którym mamy konto. Różnice w wyznaczaniu zdolności kredytowej mogą spowodować, że w niektórych bankach nie będziemy musieli nic szczególnego robić, aby potrzebną zdolność uzyskać. Jeśli jednak odwiedziliśmy już wiele banków i nigdzie nie otrzymaliśmy zadowalającej kwoty lub też zależy nam na dobrej ofercie w wybranym banku, istnieją sposoby poprawy własnej sytuacji.
Przede wszystkim, należy pozbyć się wszystkich nieużywanych kart kredytowych i pozamykać niewykorzystywane limity w rachunku. Jeśli mamy jakieś zadłużenie na kartach, w rachunku lub mamy inne krótkoterminowe kredyty – warto postarać się je spłacić, gdyż nie będą wtedy pomniejszały naszej zdolności kredytowej przy tak ważnym, długotrwałym przedsięwzięciu jak kredyt hipoteczny.
Jeśli jednak pomimo powyższych zabiegów nadal nie możemy uzyskać wystarczającej kwoty kredytu, można zaprosić jako współkredytobiorców np. rodziców lub rodzeństwo, o ile ich dochody są odpowiednie. Pokrewieństwo współkredytobiorców nie jest w bankach wymagane. Nadal możemy być jedynymi właścicielami mieszkania, choć za kredyt będziemy odpowiadać wspólnie np. z rodzicami. Warto również zastanowić się nad okresem kredytowania – im dłuższy, tym wyższa możliwa kwota kredytu. Niektóre banki oferują okres kredytowania nawet do 50 lat. Duże znaczenie ma również forma spłat. Większą zdolność kredytową umożliwiają raty równe.
PAMIĘTAJ!
Ukrywanie przed bankiem innych kredytów lub wydatków jest bardzo złym pomysłem – bank zwykle się o tym dowiaduje, np. z Biura Informacji Kredytowej lub z naszego własnego wyciągu z konta. W przypadku podania nieprawdziwych informacji bank zupełnie odmówi kredytu.
- Czy najpierw szukać nieruchomości i do niej starać się o kredyt, czy najpierw sprawdzić naszą zdolność kredytową i pod tym kątem wybierać nieruchomości?
Zdecydowanie powinniśmy najpierw sprawdzić naszą zdolność kredytową i dopiero na jej podstawie określić, jakie nieruchomości są w zasięgu naszych możliwości. W innym przypadku może nas spotkać duże rozczarowanie - jeśli okaże się, że żaden z banków nie zechce pożyczyć nam wystarczającej kwoty.
- Który parametr określający kredyt hipoteczny jest najważniejszy i w największym stopniu decyduje o kosztach?
Najważniejszym parametrem decydującym o kosztach kredytu jest marża, tj. niezmienny składnik oprocentowania. Poza marżą na oprocentowanie ma wpływ także stopa bazowa (dla PLN jest to WIBOR, a dla kredytów denominowanych w walutach obcych Libor lub Eurlibor).VProwizja, choć również istotna, jest jednak płacona jednorazowo - marża natomiast wpływa na cały, często wieloletni okres kredytowania. Dodatkowo, zawsze należy zwrócić uwagę na koszty dodatkowych ubezpieczeń i opłat oraz na poziom spreadu przyjmowane przez dany bank przy kredytach denominowanych (czyli różnicę między kursem kupna, a kursem sprzedaży, wg którego będziemy spłacać kredyt).
- Czy lepiej zbierać wkład własny i poczekać kilka miesięcy na kredyt, czy od razu starać się o kredyt na pełną wartość mieszkania?
To zależy od tego, jak bardzo jesteśmy niecierpliwi. Oczywiście w finansach cierpliwość jest cnotą, która zwykle bardziej się opłaca. Jeśli jednak ważniejsze jest dla nas jak najszybsze posiadanie własnego mieszkania, nie warto czekać z realizacją marzeń.
Jeśli jesteśmy w stanie odłożyć zakup mieszkania o kilka miesięcy, jednocześnie oszczędzając na wkład własny, banki z pewnością to docenią i uzyskamy lepszą, czyli niższą marżę kredytu (warunek: jeśli nie będziemy chcieli sfinansować aż 100% wartości mieszkania). Klienta z oszczędnościami banki zwykle postrzegają jako bardziej wiarygodnego i mniej ryzykowanego dla banku, stąd lepsze oferty cenowe.
- Czy z bankiem można negocjować? Kto jest dla banku “lepszym” klientem?
Obecnie z bankami można, i warto negocjować. Nie było to takie oczywiste jeszcze 2 lata temu, jednak obecnie, po okresie kryzysu, banki są dużo bardziej skłonne walczyć o klienta. Kiedy mamy największą siłę przetargową? Przede wszystkim wtedy, kiedy chcemy zaciągnąć duży kredyt lub jeśli nasze dochody są wysokie. Jeśli dodatkowo prawidłowo spłacaliśmy wszystkie nasze dotychczasowe kredyty – jesteśmy dla banków bardzo pożądanym klientem. Siłę negocjacyjną może też zwiększyć sprawdzenie oferty 2-3 banków i możliwość zdecydowania się na ten z nich, który przedstawi najkorzystniejsze warunki. Zwykle negocjacjom mogą podlegać marża i prowizja. Innych elementów banki raczej nie są skłonne negocjować.
- Czy internetowe porównywarki kredytowe są wystarczającym źródłem informacji o kredytach? Czy są wiarygodne?
Porównywarki kredytowe przedstawiają zwykle ogólne oferty danych banków, bez porównywania szczegółowych parametrów. Tymczasem te detale powinny być dla nas istotne przy podejmowaniu decyzji na lata. Dlatego porównywarki mogą służyć jako wstępne zapoznanie się z ofertami, jednak przy rzeczywistym wyborze banku warto bezpośrednio odwiedzać placówki lub doradców.
Anna Stankiewicz, ekspert eurobanku ds. kredytów hipotecznych
